来源：中国经营报

本报记者 郭阳琛 张家振 上海报道

(资料图片)

5月30日傍晚时分，位于上海市徐汇区龙启路377弄的云锦东方云筑显得格外静谧。该项目已基本完工，现场只有少量工人在做最后修缮。

就在当天下午，云锦东方云筑开发商上海东航置业有限公司（以下简称“东航置业”）发布摇号暂停公告称，为维护房地产市场秩序，保障购房人合法权益，将暂停原定于2023年6月1日10时在上海市东方公证处举行的开盘销售摇号排序活动及后续相关活动。

《中国经营报》记者注意到，云锦东方云筑之所以被紧急叫停摇号、开盘，源于其一二手房价之前存在明显倒挂，“打新”成功意味着可获得动辄2000余万元的隐性收益，这也引发了“假结婚”、违规代持等一系列乱象。

此前的5月25日，上海市徐汇区房管局一名工作人员向记者表示，已关注到云锦东方云筑项目的相关情况，具体处理措施还在研究中。

多位房地产业内专家分析认为，云锦东方云筑销售工作遭叫停，充分说明上海市各主管部门对于该问题的关注力度，即将整顿购房秩序，对于一些有炒房风险的高倒挂项目或将进行严管。“相关部门应进一步完善这类项目的认购标准或手续，加强监管审核力度，打击投机空间，坚守‘房住不炒’的底线，避免投机行为扰乱正常的房地产市场秩序。”

千万级豪宅引发“打新热”

时间拨转至4月。上海市公布第四批次新房集中入市名单，位于徐汇区滨江板块的云锦东方云筑名列其中，并以16.49万元/平方米的备案均价位列榜首，也打破了上海市新房备案均价的天花板。

据了解，云锦东方云筑此次共推出105套房源。其中洋房42套，均价约13.2万元/平方米；别墅63套，均价17.82万元/平方米，都是176~408平方米的大户型，房源总价约2457.7万元~9618万元。

购房者王力（化名）告诉记者，该项目认购时间为5月12日~16日，原计划6月1日摇号、6月3日开盘。购房需支付500万元认筹金，同时购买首套房需要冻资900万元，二套房更是需要冻资2900万元，冻结时间长达20多天。

王力是土生土长的上海人，为了筹措购房资金甚至卖掉了位于中环附近的两套拆迁房。“虽然新房价格创新高，但二手房均价已超过20万元/平方米，部分别墅近两个月的成交价已经逼近30万元/平方米。因此，如果能顺利买到大户型，就相当于能赚2000多万元。”

正因如此，本次认购需要购房者提供过去12个月的银行流水并加盖徐汇区银行业务章。这也是上海自实行积分制以来首个要求提供银行流水的新房项目。

5月13日一早，王力便专门请假到位于芒果广场二层的临时售楼处排队登记。“那天非常热、非常晒，早上9点就已有不少购房者排队。一开始都是人工报名登记、核验材料，后面购房者实在太多就采用线上报名方式，但很多人一提交就出现卡顿，只能一直刷新，甚至有购房者直到5月16日最后一天都没完成认购。”王力回忆道。

从认购情况来看，截至5月14日，云锦东方云筑就有超过470组认购，认购率达448%，并触发积分。而在控制认购人数的情况下，到6月16日认购结束仍有超700组购房者参与认购，认购率达667%。该项目也成为上海市今年以来认购率最高的楼盘。

一名当地中介人士表示，由于竞争激烈，入围的购房者都是“社保巨子”乃至社保“满分”购房者。在开启认购的第三天，现场直接分出了满分和未满分两条排队通道。“在5月16日认购截止前，我帮一名客户顺利提交了材料。最终通过审核的购房者肯定不止700组，最终入围摇号的至少有800多组。”

“云锦东方云筑之所以如此火爆，最直接的因素就在于房价倒挂，购房者‘买到就是赚到’的心理表现非常明显。”易居研究院研究总监严跃进分析认为，目前“打新”情绪依然比较重，这也是大城市购房市场的重要特点。同时，虽然房地产市场近期有所降温，但部分大城市中心城区的高端项目依然供不应求，房地产市场的结构差异和不均衡问题也需要引起关注。

“假结婚”、代持暗藏风险

潜在的巨大经济利益，也让各类“黄牛”蠢蠢欲动，“假结婚”、代持等乱象不断涌现。

“在排队认购时眼神必须坚定，否则就会有‘黄牛’凑过来介绍业务。”王力告诉记者，第一种就是“假结婚”，如果意向购房者单身或离婚，“黄牛”就会负责介绍高分乃至满分的异性；第二种则是代持，“黄牛”从上海市郊区找来社保“顶格”的老夫妻，然后购房者出资让他们出面认购摇号，再通过婚姻变更等方式避开限售。

在北京市金诉律师事务所主任王玉臣看来，无论是“假结婚”还是代持，这些行为本身都严重扰乱了房地产市场的正常交易秩序，其背后存在的产业链更涉嫌违法，根据行为严重程度，甚至可能构成非法经营罪等刑事犯罪。

王玉臣直言，在我国并不存在“假结婚”的法律概念。如果双方没有签订相关的财产分割协议，在之后离婚财产分割过程中，另一方不同意将房产归还就很可能引发财产分割争议。

相比“假结婚”，购房代持的法律风险则更大。王玉臣告诉记者，在司法实践中，经常会遇到一些借名买房或代持买房纠纷，比如一些人自己本身不具备购买经济适用房的资格，就借别人的名字和资格认购，但被借名的人看到房价的大幅上涨就心动了，到法院提起诉讼，以确认协议无效，要求返还房屋。

“即便是购买普通商品房，借名发生纠纷的概率也很高，甚至很多都发生在亲戚朋友之间。另外，如果被借名人出现债务纠纷，其名下的房产也可能被法院等强制执行。”王玉臣表示。

乱象频出也让云锦东方云筑最终未能如期摇号、选房，最终于5月30日下午对外发布了摇号暂停公告。

东航置业方面表示，因摇号选房时间暂不确定，如需退出本次认购活动的认购人有权要求退还认购金，退款办理时间为5月30日至6月7日。认购人一经发起线上退款申请则代表放弃云锦东方云筑的认购资格，认购金退款将在东航置业自接到认购人的退款申请后10个工作日退至原支付认购金卡内，未收到认购金退款不作为仍有认购资格的依据。

落实房价倒挂治理长效机制

事实上，在云锦东方云筑准备入市之前，上海市高端住宅市场都保持着稳中有升的态势。

第一太平戴维斯统计数据显示，5月8日~21日，上海市单价8万元~12万元的公寓市场共成交256套，环比下降80%；成交均价10.78万元/平方米，环比上升12%。单价12万元以上的公寓市场则成交68套，环比增长89%，成交主力为百汇园项目。

在业内人士看来，云锦东方云筑如果得以在6月3日正常开盘，无疑将为上海市高端住宅市场添上浓墨重彩的一笔。如今，不仅云锦东方云筑项目按下“暂停键”，类似存在一二手房倒挂的豪宅项目也受到了影响。

比如，位于上海市黄浦区董家渡板块的绿城外滩兰庭二期项目，原计划在6月初入市。绿城中国相关负责人表示，目前，绿城外滩兰庭的工程进度还没达到取证条件，开盘时间待定。另有消息称，上海市高倒挂楼盘和热门“红盘”的取证、开盘时间或将暂停1~2个月。

一名跨国房地产机构高端住宅部门主管告诉记者，上海豪宅“打新热”不断涌现，反映出高端住宅市场存在供需关系不平衡的问题。根本原因在于，第一，部分购房者出于财富保值目的而购入豪宅资产；第二，上海市人才落户政策放宽，而增加了自住改善居住需求。

“随着上海市切实贯彻新开项目按批次集中供应，政府严控入市节奏等措施不断发挥作用，上海市豪宅市场‘打新热’在一定程度上已经有所降温。”该人士认为，上海市还应该通过各类调控措施，逐步降低房价倒挂和“打新”带来的热度，同时需严格执行楼市调控政策，使得市场没有漏洞可钻。

严跃进也建议，上海市相关部门应当加强高倒挂盘和热门“红盘”的资格审核力度，同时严守“房住不炒”的原则，在治理房价倒挂等问题方面出台并落实长效机制，真正让住房回归居住属性。

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