文|小债看市来源|小债看市

楼市寒冬之下，房企仍经历流动性考验。

(资料图片仅供参考)

01

违约

4月14日，弘阳地产（01996.HK）公告称，公司发行的“REDSUN 9.704/16/23”本金和应计利息于2023年4月16日到期应付，公司预计不会在到期日支付应付款项。

公告显示，弘阳地产未能在到期日支付债券本金，将构成该票据以及其他美元票据项下的违约事件，而未能在到期日后30天宽限期内支付该笔债券利息将构成该票据项下的违约事件。此外，该票据将于2023年4月16日到期，并将于2023年4月17日从港交所摘牌退市。据公开资料，“REDSUN 9.704/16/23”发行规模4.55亿元，发行票息9.7%，应于2023年4月16日到期。

《小债看市》统计，目前弘阳地产还存续美元债3只，存续规模7.6亿美元，其中一年内到期规模有2亿美元。

存续美元债

值得注意的是，弘阳地产美元债融资成本较高，除了上述一年内到期美元债票息为9.5%外，曾经其发行的美元债票息高达13%和10.5%。

02

财务恶化

据官网介绍，弘阳集团1996年创立于江苏南京，业务涵盖商业运营、地产开发、物业服务等，致力于成为受人尊敬的美好生活创造者。

弘阳集团旗下弘阳地产和弘阳服务（01971.HK）在香港主板上市。

弘阳集团官网

2022年，弘阳地产实现合约销售金额达352.02亿元，同比下降59.6%，降幅高于行业平均水平。

土储方面，2022年全年弘阳地产无新增土储。截止2022年底，公司共拥有1498.4万平方米土地储备，同比下降20.2%，但按照近三年的销售情况来看，足够覆盖未来3-4年的销售。

从土储分布上看，弘阳地产长三角土储建面占比66%，其中江苏省土储占总土储比重达52%。从城市能级来看，一二线城市土储占比为45.1%，三四线城市土储占比为54.1%。

据2022年财报显示，弘阳地产去年实现收入200.13亿元，同比下降25%；归属股东净亏损38.82亿元。

净利润出现亏损，主要由于期内弘阳地产毛利大幅下降且出现了非经常性损益。

2022年，弘阳地产毛利为16.65亿元，同比下降67.2%，毛利率下降10.8个百分点至8.3%。

归母净利润

另外，去年弘阳地产包含金融资产减值、出售附属公司亏损、投资物业减值等的其他支出高达13.2亿元，汇率波动导致融资活动出现6.8亿元汇兑损失。

截至2022年末，弘阳地产总资产为1017.33亿元，总负债779.34亿元，净资产237.98亿元，资产负债率76.6%。

从“三道红线”看，2022年弘阳地产剔除预收款后的资产负债率为66.5%，净负债率81.7%，现金短债比0.3倍，第三项低于监管红线要求。

《小债看市》分析债务结构发现，弘阳地产主要以流动负债为主，占总债务的85%。

截至2022年末，弘阳地产流动负债有666.04亿元，其中一年内到期的短期债务有165.65亿元。

相较于短债规模，弘阳地产流动性十分紧张，其账上现金及现金等价物有48.58亿元，剔除受限制现金及已质押存款的现金短债比仅为0.1，流动性问题亟待解决。

除此之外，弘阳地产还有113.31亿非流动负债，主要为长期借款，其长期有息负债合计77.26亿元。

整体来看，弘阳地产刚性债务有242.91亿元，主要以短期有息负债为主，带息债务比为31%。

加上汇兑损失，2022年弘阳地产财务费用高达19.73亿元，较2021年翻倍，对公司盈利空间形成严重侵蚀。

从融资渠道看，作为上市公司，弘阳地产主要依赖于股权、借贷和债券等渠道融资。

现金流方面，2022年上半年弘阳地产筹资性现金流净额为-87.62亿元，首次发生净流出，公司融资环境恶化，再融资压力较大。

筹资性现金流净额

另外，值得注意的是弘阳地产存在一定“明股实债”嫌疑。2022年公司非控股股东利润占净利润比例为1.4%，而非控股股东权益占总权益比重达49.9%。

总得来看，弘阳地产销售疲软、业绩亏损，盈利能力恶化；现金大幅减少，流动性异常紧张；外部融资环境较差，公司再融资压力较大，出现债务违约在所难免。

03

千亿中梁再违约

就在同一天，千亿中梁也宣告了美元债再违约。

4月14日，中梁控股（02772.HK）公告称，预期无法支付2023年4月票据I项下的未偿还本金额2亿美元及2023年4月票据II项下的未偿还本金额2.24亿美元以及其各自的应计及未付利息。

中梁控股表示，将继续与其境外优先票据的持有人沟通，旨在达成整体解决方案。

由于中梁控股2023年4月票据I将于2023年4月17日到期，该票据将于联交所除牌。

据公开资料，中梁控股上述两只美元债分别于2023年4月17日及2023年4月15日到期。

《小债看市》统计，目前中梁控股还存续一只美元债，存续规模4.74亿美元，票息9.75%，将于2023年12月31日到期。

值得注意的是，这并非中梁控股首次债券违约，2022年7月其因一笔1257.4万美元债未能展期，构成违约。

随后，2022年11月中梁控股公告称，预期将不会在宽限期内支付两笔2023年4月到期票据应付利息，并暂停所有美元债本息兑付。

今年2月，中梁控股披露了旗下境外债的整体解决方案，公司拟将境外债务未付本息，交换为新优先票据或新优先票据与新可换股票据的组合，票据期限为自重组生效之日起不超过4年。

不过，截至目前中梁控股尚未就整体解决方案的条款，与境外债权人订立正式协议。

在行业寒冬下，中梁控股遇到的问题和弘阳地产相似，2022年公司销售疲软、业绩亏损，对债务和利息的保障能力很弱。

2022年，中梁控股实现合约销售额660.5亿元，同比减少约61.6%；合约销售面积62.71万平方米，同比下降约56.1%。

2023年以来，中梁控股销售疲软态势依旧，一季度公司累计合约销售金额约114.3亿元，同比下降47.08%。

截至2022年末，中梁控股的总土地储备约4090万平方米，主要集中在三四线城市，占比近7成，未来存在一定去化压力。

业绩方面，2022年中梁控股实现营收393.29亿元，同比减少约48.3%；期内公司拥有人应占净亏损为13.46亿元。

归母净利润

截至2022年末，中梁控股有息负债总额267亿元，其中境内有息债务185亿元，境外约82亿元。

一年内，中梁控股需要偿还的短期债务有113.63亿元，其银行现金结余165.86亿元，虽减少4成，但还可以覆盖短债。

此外，中梁控股还有仅90亿长期借贷，其刚性债务总规模超200亿。

近年来，为了快速扩张，中梁控股内部提出了“456”模式，与碧桂园提出的高周转模式如出一辙，因此它在业内被称为“小碧桂园”。

但在楼市寒冬之下，中梁控股最终被“高周转”反噬。

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